מחשבון תמהיל משכנתא — פריים, קל"צ וקצ"מ
משכנתא ישראלית בנויה מכמה מסלולים — פריים, קל"צ וקצ"מ. כל תמהיל אחר = עלות אחרת. הגדירו את המסלולים שלכם, ראו את התשלום החודשי, ובדקו מה קורה אם הריבית עולה.
פרטי המשכנתא
הגדירו את התמהיל שלכם
תמהילים מוכנים:
פירוט לפי מסלול
| מסלול | ריבית אפקטיבית | תשלום חודשי | סך ריבית | שנים |
|---|
💡 מה אם אוסיף תשלום נוסף כל חודש?
ניתוח רגישות — ריבית פריים
| שינוי | ריבית פריים | תשלום חודשי | הפרש |
|---|
ניתוח רגישות — מדד (קצ"מ)
| מדד שנתי | תשלום חודשי | הפרש |
|---|
תמהיל המסלולים
חלוקת סכום המשכנתא בין המסלולים השונים.
יתרת משכנתא לאורך הזמן
יתרת הקרן הכוללת של כל המסלולים לאורך שנות ההחזר.
הצעד הבא שלכם:
תמהיל המשכנתא יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים
בנייה נכונה של תמהיל המשכנתא — בין מסלולי פריים, קל"צ וקצ"מ — עשויה להפחית משמעותית את עלות המשכנתא לאורך שנים. בפגישת אפיון נבחן את התמהיל המתאים לכם.
לייעוץ משכנתא ←תמהיל משכנתא בישראל — מה צריך לדעת
משכנתא ישראלית בנויה בדרך כלל ממספר מסלולים במקביל. הבחירה בין מסלולים היא מהחלטות הפיננסיות הגדולות של חיי המשפחה — כי ההבדל בין תמהיל טוב לתמהיל פחות מתאים יכול לעמוד על מאות אלפי שקלים לאורך 25–30 שנה.
בנק ישראל מגביל את חלק מסלולי הריבית המשתנה (פריים + משתנה) ל-66.7% מהמשכנתא, ואת ה-LTV לרוכשי דירה יחידה ל-75%. כדאי לבדוק גם את יחס ההחזר להכנסה — בנק ישראל ממליץ על לא יותר מ-30–40% מהכנסה נטו.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין פריים, קל"צ וקצ"מ?
פריים — ריבית משתנה הצמודה לריבית בנק ישראל (פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%). קל"צ — קבועה לא צמודה, ריבית קבועה לכל חיי ההלוואה ללא צמידות למדד. קצ"מ — קבועה צמודה מדד, ריבית ריאלית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
מה התמהיל המומלץ?
אין תמהיל "נכון" אחד — הכל תלוי בסיבולת הסיכון שלכם ובציפיות לריבית. תמהיל שמרני מדגיש קל"צ וקצ"מ לביטחון. תמהיל עם פריים גבוה זול יותר כיום אך חשוף לעליות ריבית. תמהיל מאוזן מפחית חשיפה לכיוון אחד.
מה LTV ולמה הוא חשוב?
LTV (Loan to Value) הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל: דירה יחידה — עד 75%; דירה נוספת — עד 50%; משפרי דיור — עד 70%. LTV גבוה אומר הון עצמי נמוך יותר וסיכון גדול יותר לבנק — ולכן עלול להביא לריבית גבוהה יותר.
מה ההשפעה של עליית ריבית פריים?
כל עלייה של 1% בריבית פריים מגדילה את התשלום החודשי על חלק הפריים בלבד. לדוגמה: ₪500,000 בפריים ל-25 שנה — עליית 1% מוסיפה כ-₪270 לחודש. ניתוח הרגישות במחשבון מראה את ההשפעה המדויקת על התמהיל שלכם.
מה עמלת פירעון מוקדם?
על מסלולי ריבית קבועה (קל"צ, קצ"מ) עלולה להיות עמלת פירעון מוקדם — קנס על הפרש הריביות. על מסלול פריים ומשתנה — אין עמלה. לפני פירעון מוקדם, השוו את עלות העמלה מול החיסכון בריבית.